La respuesta inmediata puede ser cruel al decir que NUNCA, ya que, si todo sale bien, pudiera la persona recuperarse en un término menor a los 8 años.
Cualquier abogado litigante sabe que un juicio en materia de controversia de arrendamiento inmobiliario pudiera tardar 6 meses y otros 6 meses en que la sentencia pueda ser ejecutable, lo cierto es que ello es de acuerdo a la ley pero tomando en cuenta la carga de trabajo de los Juzgados y la complejidad del mismo para llevar a cabo todas las diligencias necesarias para recuperar un inmueble arrendado y obtener el cobro de los adeudos económicos pudiera tardar de 12 a 16 meses, y el cobro efectivo de los adeudos hasta 24 meses, ello debe comerse en cuenta para poder determinar el impacto económico del propietario del inmueble. No vamos a hablar del costo, respecto a los honorarios profesionales de los abogados litigantes, ni de los gastos, pero los cuales pudieran estar en un equivalente a 8 a 12 meses de renta, entre honorarios y gastos. Veamos en este caso el costo del juicio, más bien como el impacto económico que ocasiona un juicio en materia de controversia de arrendamiento inmobiliario. Normalmente uno acude a los tribunales cuando existe un adeudo de no menos de tres meses de renta, en ocasiones las promesas de pago y los convenios de espera pueden generar un adeudo de seis a nueve meses o más de rentas pendientes. En estos casos tomaremos en cuenta que en promedio exista un adeudo de 8 meses de renta para interponer juicio tendiente al cobro de rentas y a la desocupación y entrega del inmueble arrendado para poder rentarlo a quién si cumpla con las obligaciones de pago, ya que es muy común que quien tiene un inmueble para darlo en arrendamiento viva del pago de sus rentas. El proceso, aun y cuando el mismo es pronto y expedito, el mismo se lleva a cabo de acuerdo a las agendas de los juzgados, tomando en cuenta que llegan a existir más de mil demandas nuevas por año en cada juzgado, y ello retrasa considerablemente los tiempos que lleva un juicio. Por lo que un juicio en base a nuestra experiencia, desde la presentación de la demanda hasta lograr una sentencia que condene al demandado a la desocupación y entrega del inmueble, adicional al cobro de rentas, penas, intereses, y pago de servicios adeudados, en un término no menor a 7 meses, ello debido a la carga de trabajo de los juzgados. Dentro de la ley existe el precepto de que el recurrir la sentencia mediante el recurso de apelación, no suspende la ejecución de la misma, pero, debido a que, en su caso, la sentencia no es firma y el juez que ejecute la misma pudiera darse el remoto caso de que el tribunal superior o la autoridad federal revoque o modifique la misma, causando así daños y perjuicios para el demandado. Por ello es que cuando se solicita la ejecución de una sentencia que no se encuentra firme, el Juez solicitará se garantice el pago de posibles daños y perjuicios que se pudieran ocasionar por ejecutar la sentencia y que en su caso la misma sea modificada o revocada. Dicha garantía pudiera consistir en el depósito o fianza del orden de 12 meses de renta. En la práctica, en la mayoría de los casos los clientes, es decir los arrendadores prefieren esperar a que la sentencia sea declarada firme para no tener que erogar la garantía que se solicita para la ejecución de la sentencia. Ello hace que el juicio que dura por lo menos 7 meses, el mismo tarde otros 6 a 8 meses para resolverse, en definitiva, es decir que la Sala Superior confirme la misma y que en caso de interposición de Juicio de Amparo por parte del condenado, el mismo se resuelva negando el mismo. Posterior a que la sentencia quede firme, hay que iniciar incidente de liquidación de sentencia, a fin de que el Juez del conocimiento haga liquida la misma, es decir, cuantifique el monto de rentas, penas convencionales e intereses, en caso de haber condenado a su pago, en una cantidad liquida de adeudo para el demandado y dicho incidente es un proceso dentro del propio juicio. El mismo se constituye por un escrito inicial incidental o demanda incidental, pruebas, y con la misma se le da vista al demandado a fin de que haga valer sus derechos contestando a la misma y en su caso ofrecer pruebas, mismas que se desahogan en una audiencia, y tomando en cuenta la agenda de los Juzgados, la misma puede programarse dentro de un término de hasta 30 días y posterior a ello dictar sentencia, misma que seguirá la misma suerte en caso de interponer recurso de apelación y en su caso amparo por el demandado. Es decir que el incidente de liquidación de sentencia puede demorar de 6 a 8 meses cuando menos.
Una vez teniendo la sentencia liquida, es decir por una cantidad determinada, se le requiere de pago al fiador y al arrendatario demandado, el pago y la falta de ello, nos lleva a llevar a cabo el remate de los bienes que garantizaron el pago del adeudo, llevando a cabo los procedimientos relativos a el remate de los bienes, si es que los mismos fueron embargados desde el inicio, y si se da el caso de que cuando se llevó a cabo el contrato de arrendamiento se hubiere contado con un fiador con un bien raíz libre de todo gravamen para garantizar el pago de las obligaciones económicas, ya que de lo contrario, no será posible obtener el pago de las cantidades económicas condenadas, por falta de bienes que lo garanticen, por ello lo importante de realizar las investigaciones pertinentes y la debida redacción del contrato de arrendamiento. En caso de imposibilidad de cobro, el arrendador o propietario tendrá un déficit importante en su patrimonio.
Paralelo o independiente del incidente de liquidación de sentencia, puede pedirse la ejecución de la desocupación y entrega del inmueble arrendado, ordenando el Juez a notificar al demandado que cuenta con cinco días para desocupar, apercibido de ser lanzado a su costa de la localidad arrendada. Dicha notificación se ordena por conducto de notificador o ejecutor adscrito al Juzgado y regresamos a los términos de su propia agenda. Una vez realizada la notificación, que, en casos, no se lleva a cabo a la primera diligencia, se puede pedir al Juez el lanzamiento del demandado de la localidad arrendada, poniéndolo en posesión del mismo por conducto de el Actuario ejecutor adscrito al Juzgado, y pudiendo ser auxiliado con fuerza pública y con el rompimiento de cerraduras.
En la práctica podemos decir que la notificación del demandado puede llevarse a cabo desde los 15 días posteriores a que el notificador cuente con la orden respectiva, pero en casos y debido al ocultamiento del demandado, pudiera llevarse hasta 90 a 180 días, es decir tres meses hasta seis, así como la diligencia de lanzamiento. En la práctica, cuando se concede el uso de la fuerza pública, hay que notificar a la Secretaría de Seguridad Pública el hecho y la orden judicial, para efecto de que se constituyan el día y hora señalada para llevar a cabo la diligencia de lanzamiento para auxiliar al actuario ejecutor del Juzgado, pudiendo la autoridad contestar al Juez, que no cuenta con elementos suficientes para llevar dicha diligencia, y en su caso se debe de re programar la misma, y ello pudiera tardar otros meses.
Tomando en cuenta lo anterior podemos realizar el siguiente cuadro de tiempos.
• Tomar la decisión de demandar 6 meses
• Juicio en materia de C.A.R. 6-8 meses
• Apelación y/o amparo en su caso 6-8 meses
• Lanzamiento 3 meses
• Incidente de ejecución de sentencia 3 meses
• Apelación y/o amparo en su caso 6 meses
• Proceso de cobro vía remate 6 meses
Resumen para obtener la recuperación del inmueble arrendado de 21 a 24 meses
• Tomar la decisión de demandar 6 meses
• Juicio en materia de C.A.R. 6-8 meses
• Apelación y/o amparo en su caso 6-8 meses
• Lanzamiento 3 meses
Resumen para obtener el cobro de las obligaciones económicas de 27 a 33 meses
• Tomar la decisión de demandar 6 meses
• Juicio en materia de C.A.R. 6-8 meses
• Apelación y/o amparo en su caso 6-8 meses
• Incidente de ejecución de sentencia 3 meses
• Apelación y/o amparo en su caso 6 meses
• Proceso de cobro vía remate 6 meses
Considerando lo anterior, y poniendo como ejemplo una renta de $ 10,000.00 (diez mil pesos 00/100 m.n.) tendríamos la siguiente cuenta del costo del juicio:
Adeudo inquilino al momento de interponer la demanda 6 meses $ 60,000.00
Rentas que se generan durante el Juicio 8 meses $ 80,000.00
Rentas que se generan en lo que la sentencia queda firme 8 meses $ 80,000.00
Rentas que se generan en lo que se ejecuta el lanzamiento 3 meses $ 30,000.00
Gastos diligencia de lanzamiento 3 meses $ 30,000.00
Honorarios profesionales por juicio 6 meses $ 60,000.00
Impacto económico $ 340,000.00
Más en su caso los adeudos por servicios de luz, agua, gas, teléfono, y en su caso, el costo de los daños que, en su caso, hubiere sufrido el inmueble de su propiedad.
$ 340,000.00 (trescientos cuarenta mil pesos 00/ 100 m.n.) de impacto en una renta de $ 10,000.00 (diez mil pesos 00/100 m.n.), Equivalente a 34 meses de renta que si no se tiene la seguridad jurídica y la pericia profesional para lograr una sentencia que condene al demandado al pago de los adeudos, dicho impacto es directo al patrimonio del propietario.
Contando con nuestra póliza de arrendamiento, el propietario del inmueble tiene la seguridad del cobro total de las rentas adeudadas y de las rentas que se generen durante el juicio y hasta el lanzamiento, reduciendo el impacto económico únicamente al costo de la póliza del orden de $ 2,000.00 más el 35 % de los adeudos que pagará solo y únicamente en el caso de recuperación de rentas, reduciendo así su contingencia en un 65% de la misma, contra el equivalente a 36 meses de renta.
El propietario del inmueble pudiera recuperar su inmueble en no menos de 24 meses, meses que, no recibirá pago de renta, a menos que se logre una sentencia favorable que condena el pago de las obligaciones económicas, las cuales, únicamente son exigibles desde el día del incumplimiento de pago, hasta la desocupación y entrega del inmueble arrendado.
Pudiendo recuperar el inmueble en 24 meses y solo para el caso de que existiera la figura del fiador y que el mismo contara con un bien inmueble libre de gravamen para garantizar el pago, y pactado ello en el contrato de arrendamiento, pudiera recuperarse el cobro hasta 9 meses adicionales a recuperar el inmueble.
Tomando en cuenta ello, podemos precisar que el propietario del inmueble para el caso de no lograr el cobro de las obligaciones económicas pactadas en el contrato de arrendamiento y de las garantías suficientes, existirá un impacto económico de por lo menos el equivalente a 34 meses de renta lo que se traduce, en que, el propietario del inmueble arrendado tendrá que rentar el mismo sin incumplimientos por lo menos unos 12 años únicamente con un sobreprecio de renta de un 25 % para recuperarse de sus finanzas.
