El código de procedimientos civiles vigente para la Ciudad de México, es el ordenamiento regulador de las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario.
Concepto de Juicio de Controversias en Materia de Arrendamiento que proporciona el Diccionario Jurídico Mexicano (1994), de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: (escrito por Héctor Fix-Zamudio) Es de carácter especial establecido en el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal para resolver con rapidez y eficacia los conflictos relativos al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a habitación.
En virtud de los graves problemas provocados por la escasez de viviendas urbanas en la zona metropolitana y particularmente en el Distrito Federal, el legislador federal expidió diversas disposiciones relativas al régimen del arrendamiento de inmuebles, todas ellas promulgadas y publicada en febrero de 1985. Entre estas modificaciones se introdujo un nuevo título (décimo, cuarto bis) en el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, para regular un procedimiento especial relativo a las controversias sobre arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, las cuales encomendó a los nuevos Juzgados de Arrendamiento Inmobiliario creados también por dichas reformas (artículos 60-A a 60-F, Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal), los que conocen, además de los conflictos relativos al arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, industria o cualquier otro uso, giro o destino permitido por la ley (artículo 60-D). De acuerdo con el artículo 957 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal el procedimiento especial se aplica a las controversias sobre arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, excepto el juicio especial de desahucio al que seguirán aplicándole las disposiciones del capítulo cuarto, del título séptimo de dicho ordenamiento procesal.
Desarrollo del Juicio Se acrecientan los poderes del juzgador, de manera que como regla general el citado artículo 957, en su parte final, otorga al propio juez las más amplias facultades para decidir en forma pronta y expedita lo que en derecho convenga. En materia probatoria, el juez de arrendamiento inmobiliario posee poderes importantes ya que en el supuesto de que las partes, bajo protesta de decir verdad, declaren que no están en aptitud de presentar sus testigos y peritos, dicho juzgador impone al actuario del tribunal la obligación de citar a los primeros y de hacer saber su cargo a los segundos, citándolos a la audiencia de pruebas y alegatos en la que deberán rendir su testimonio o su dictamen pericial. En dicho citatorio se hará apercibimiento de arresto hasta por tres días de no comparecer el testigo o el perito que haya aceptado el cargo, sin causa justificado. Para evitar que se utilice el ofrecimiento de dichos medios de prueba como un subterfugio para alargar el procedimiento, el juzgador está facultado para imponer al oferente que señale domicilio inexacto de testigos o peritos, una multa de diez veces el salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, sin perjuicio de que se denuncie la falsedad que se descubra. También en esta materia probatoria, el juzgador puede declarar la deserción de los medios de convicción respectivos, bajo su responsabilidad, cuando por segunda vez no concurran los peritos o los testigos, sin justa causa, a pesar de haber sido legalmente citados (artículo 963). Por otra parte, el juez de la causa sólo admitirá las pruebas que se refieran a los hechos controvertidos (artículo 964, fracción I). El procedimiento es concentrado y breve, puesto que se desarrolla sólo en dos audiencias una previa de conciliación y la final de pruebas y alegatos. En esta última, deben desahogarse los elementos de convicción en el orden que determine el juzgador atento su estado de preparación; se oyen los alegatos de las partes, y el propio juez debe dictar sentencia de manera breve y concisa, o a más tardar dentro de los ocho días siguientes a la celebración de dicha audiencia (artículo 964). Una de las innovaciones de la tramitación de las controversias de arrendamiento urbanos es la relativa a la audiencia de conciliación, que es obligatoria para las partes y a la cual se cita una vez presentada la demanda y se corra traslado de ella a la parte demandada, dentro del plazo de tres días (artículo 959). A dicha audiencia conciliatoria las partes deben concurrir personalmente o por medio de apoderado de representante con facultades para transigir, y si fuese persona jurídica colectiva, deberá asistir su administrador a quien legalmente la represente. En la propia audiencia conciliatoria, el juez, a través del conciliador, escuchará las pretensiones de las partes y procurará una amigable composición. Si se obtiene un acuerdo entre las partes, se celebrará el convenio respectivo, que sea aprobado por el juez si reúne los requisitos legales, y tendrá efectos de sentencia firme, dándose por terminado el juicio (artículo 960). En el supuesto de que el actor no concurra a la audiencia conciliatoria, se le tendrá por desistido de la demanda, pero si la ausencia es del demandado o en dicha audiencia no se obtenga la avenencia de las partes, en la misma audiencia el juez debe citar al demandado para que en el plazo de cinco días conteste la demanda, oponga excepciones y haga valer su defensa, de acuerdo con las disposiciones generales del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal. También debe señalarse que en este nuevo procedimiento especial, se adoptó una solución diversa a la tradicional en materia de conciliación, que ya no se atribuye al juez de la causa, como una simple exhortación, sino que está a cargo de funcionarios judiciales especializados, designados por el Tribunal Superior del Distrito Federal entre los abogados que reúnan los mismos requisitos que deben cubrir los secretarios de los juzgados civiles (artículo 60-F, Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal). Los citados conciliadores deben estar presentes en la audiencia respectiva, escuchar las pretensiones de las partes y procurar su avenimiento, informando al juez de manera inmediata sobre los convenios que se logren y diariamente de los resultados obtenidos en las audiencias de conciliación en las cuales participen (artículo 60-F, Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal). El establecimiento de estos conciliadores profesionales sirvió de ejemplo para la creación de funcionarios judiciales con funciones similares, a fin de que participen en las audiencias previas y de conciliación para los juicios ordinarios, según los artículos 272-A a 272-G, adicionados en las reformas del mismo Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, publicadas en enero de 1986. El citado procedimiento especial sobre conflictos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación introduce modalidades importantes en la tramitación, en cuanto exige que para el ejercicio de cualesquiera de las acciones (en realidad, pretensiones), previstas en esta materia, el arrendador deberá exhibir el contrato de arrendamiento correspondiente en el escrito inicial de demanda, sin el cual no se dará curso a su instancia (artículo 958). También se modifican los efectos de la rebeldía del demandado, cuando el mismo es el arrendatario, puesto que en el caso de no contestar la demanda o la reconvención, se entenderá en uno u otro caso, negados los hechos (artículo 962), en tanto que en el proceso ordinario, la misma rebeldía, con independencia de la calidad de las partes, implica la presunción de que se confiesan los hechos de la demanda que se deje de contestar (artículo 271, Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal).
Los plazos y los términos también se acortan, puesto que la demanda debe contestarse en cinco días a partir de la celebración de la audiencia de conciliación, cuando no se ha llegado a un acuerdo (artículo 961), y el mismo lapso para la contestación de la reconvención (artículo 962). El periodo para ofrecimiento de pruebas es de diez días improrrogables contados a partir de que surta efectos el auto que tuvo por contestada la demanda o la reconvención (artículo 963). La audiencia de fondo, de pruebas y alegatos debe fijarse dentro de los ocho días siguientes al periodo de ofrecimiento de pruebas (artículo 964), y el juez está obligado a dictar su fallo dentro de los ocho días siguientes a la celebración de la audiencia final, si no lo pronuncia en la misma (artículo 965).
Los incidentes no suspenden el procedimiento y se tramitan breve mente con un escrito de cada parte en los cuales deben ofrecerse las pruebas. En el plazo improrrogable de ocho días debe celebrarse la audiencia incidental, en la cual el juez decidirá sobre la admisión de los elementos de convicción, recibirá las conducentes y escuchará los alegatos. En la misma audiencia debe pronunciarse la resolución respectiva (artículo 965).
Finalmente, en cuanto a la impugnación sólo la sentencia definitiva será apelable con efecto suspensivo, pero los recursos contra las demás resoluciones no podrán suspender el procedimiento (artículo 966)
