Una de las reclamaciones más habituales entre vecinos es la derivada de los daños producidos a consecuencia de filtraciones o fugas de agua. La cuestión sobre quién es la persona responsable de dichos perjuicios parece relativamente fácil cuando la vivienda desde donde se ha ocasionado la fuga es habitada por el dueño, pero, qué ocurre cuando está alquilada, ¿el responsable de los daños por filtraciones es el arrendatario o el dueño?
Para determinarlo deberemos de saber las circunstancias que lo provocaron, sea por falta de impermeabilizante en azoteas o jardineras, por un desperfecto en tuberías o bien por una fuga de agua ocasionada por algún mal uso o descuido de las instalaciones por parte del arrendatario.
“Cualquier reparación que tenga que ver propiamente con el inmueble, como en tuberías, instalaciones eléctricas o muros, corre a cuenta del dueño de la propiedad”.
Sin embargo, cualquier otro arreglo que sea cuestión de decoración es responsabilidad del inquilino, es decir, cambiar el color de la pintura, poner lámparas nuevas, el soporte para la televisión o el cableado de Internet, etc. son atribuibles al arrendatario, usuario del inmueble arrendado.
El Código Civil Federal establece que el arrendatario está obligado a informar al dueño del inmueble de la necesidad de reparaciones. En caso de no hacerlo de forma oportuna, deberá pagar los daños que cause su omisión.
El mismo código establece, además, que el arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos desperfectos de poca importancia que sean causados por las personas que habitan el inmueble.
En el contenido del contrato de arrendamiento, se debe prever para minimizar el riesgo de vicios ocultos, ya que esto puede derivar en reparaciones muy costosas. Se deben analizar qué reparaciones se requieren para su debido uso, incluyendo las relativas a la estructura, sobre todo para zonas sísmicas o inmuebles con cierto grado de antigüedad
Si hay una reparación urgente lo que generalmente pacta es que debe ponerse por escrito y presentárselo al arrendador para que lo autorice. Siempre es muy importante que el arrendador lo autorice primero, nunca se debe hacer una adecuación o un arreglo que no se haga por escrito, para que posteriormente no haya malos entendidos o sean considerados como daños a la propiedad. Si el dueño del inmueble no quiere hacer alguna reparación o deja pasar el tiempo sin realizarla, el inquilino puede solicitar que intervenga una instancia mediadora o incluso rescindir el contrato.
Es recomendable establecer desde el contrato que las reparaciones del inmueble, dependiendo de su urgencia las podrá realizar el arrendatario a cuenta de rentas que paga al arrendador, pero no siempre se puede determinar si la reparación se requiere por deterioro normal del inmueble o por el mal uso de su arrendatario, como pudiera ser la fractura de un mueble de baño, una mezcladora, o llave de agua o gas. Son situaciones que de común acuerdo habrá que resolverlo, y a falta del mismo, un Juez deberá determinar quién es el responsable de sufragar dicha reparación.
En caso de humedades o inundaciones sucede lo mismo, habrá que determinar si la misma fue a causa de un deterioro normal de las instalaciones de la localidad arrendada, incluyendo la impermeabilización de azotas, cisternas o jardineras, o la misma de dio a consecuencia del descuido del arrendatario de dejar la llave abierta y ello ocasionó la humedad o la inundación.
Lo mismo sucede en casos de incendio, por ello es que es muy recomendable pactar el hecho de contratar un seguro que proteja el inmueble y a terceros por casos de daños, inundación o incendios. Situación que no siempre se pacta y cuando se pacta no se cumple con dicha contratación.
